Obývací pokoj

Tržní odhad a prodejní cena – na co si dát pozor při sjednávání hypotéky

Řada žadatelů je nepříjemně překvapena rozdílem mezi tržním odhadem pro banku a prodejní cenou nemovitosti, kvůli kterému mnohdy nedosáhnou na hypotéku.

Vzhledem k cenám domů a bytů totiž i rozdíl v řádu několika procent může znamenat, že klient ze svých úspor musí zaplatit o stovky tisíc korun více.

Prodejní cena

Při výběru nemovitosti se řídíme především prodejní cenou (neboli kupní cenou). To je částka, kterou vidíme v inzerátu, respektive kterou si mezi sebou dohodnou prodávající a kupující.

Není nijak omezena horní ani spodní hranicí, i když současný vývoj na trhu s nemovitostmi přeje spíše prodávajícímu než kupujícímu.

Tržní odhad

Odhad tržní ceny nemovitosti může být stanoven z různých důvodů, v případě žádosti o hypotéční úvěr ovšem mluvíme o tzv. zástavní hodnotě nebo zádlužní hodnotě nemovitosti. Jedná se o jedno z nejdůležitějších čísel, ze kterého banka vychází při schvalování hypotéky.

Z čeho vychází tržní odhad?

Odhad provádí banka při žádosti o úvěr, a to prostřednictvím svých interních nebo externích odhadců působících v regionu, kde se nemovitost nachází. Nebývá obvyklé, že by banka akceptovala tržní odhad od subjektu, se kterým nespolupracuje.

V některých případech ovšem může použít odhad, který klient získal při jednání s jinou bankou. Postup pro stanovení ceny bývá obvykle podobný, i když rozdíly bychom u jednotlivých institucí našli.

Protože tržní odhad není prostým stanovením ceny podle tabulky, ale ovlivňuje jej celá řada faktoru, zasáhne do něj také samotný subjekt odhadce.

Pokud byste nechali několik odhadců stanovit cenu stejné nemovitosti, i přes použití stejných kritérií by velmi pravděpodobně každý došel k trochu jiném výsledku.

Při tržním odhadu ceny se vychází z mnoha faktorů, ale v první řadě bývá posuzována:

  • Lokalita (dopravní dostupnost, občanská vybavenost, atraktivita aj.)
  • Technický stav (novostavba, nutnost rekonstrukce)
  • Velikost (zastavěná plocha a velikost plochu
  • Příslušenství k nemovitosti (terasa, garáž, sklep apod.)

Práci může odhadci usnadnit tzv. cenová mapa, která může sloužit pouze jako doplňkový nástroj, nebo hlavní zdroj informací o ceně – v takovém případě nemusí být výsledek tolik přesný, protože při odhadu nejsou zohledněny individuální vlastnosti nemovitosti.

Co budu potřebovat k tržnímu odhadu?

Odhadce vás bude informovat, jaké konkrétní dokumenty vyžaduje (liší se např. podle stavu nemovitosti), ale abyste celý proces urychlili, můžete si většinu z nich připravit předem. Obvykle budete k tržnímu odhadu potřebovat:

  • Výpis z katastru nemovitostí
  • Snímek z katastrální mapy
  • Projektovou dokumentaci
  • Nabývací tituly k nemovitostem

Ačkoliv čím dál častěji probíhají odhady tzv. od stolu, kdy stačí dodat všechny požadované podklady a fotografie nemovitosti, stále vás obvykle čeká návštěva odhadce v nemovitosti.

To znamená, že je nutné nemovitost zpřístupnit, aby mohl znalec vše zdokumentovat – změřit, nafotit a zeptat se vás na historii domu (např. rekonstrukce).

Ačkoliv odhadce patrně prozkoumá všechny místnosti, rozhodně jej nebude zajímat běžné domácí vybavení včetně nábytku.

Odhad bývá obvykle hotový do několika pracovních dnů, nejpozději dvou týdnů.

Kolik bude stát tržní odhad?

Cena tržního odhadu není jednotná, závisí totiž na typu a velikosti nemovitosti, používané metodice odhadce i dalších kritériích.

V případě běžných bytů a menších domů se budete pohybovat v řádu tisíců korun, ale v případě komerčních staveb se může cena vyšplhat až na desetitisíce.

Některé banky mohou nabízet bonus pro své klienty zpracování tržního odhadu zdarma.

Není odhad jako odhad

S tržním odhadem nemovitosti pro účely zajištění bývá někdy zaměňován znalecký posudek.

K jeho provedení budete potřebovat soudního znalce, který se více zaměří např. na technický stav nemovitosti.

Celkově můžeme říct, že znalecký posudek bývá obsáhlejší a z logiky věci také dražší.

Pozor na rozdíl mezi tržním odhadem a prodejní cenou

Připravte se, že tržní odhad nejspíš nevyjde shodný s cenou, za kterou nemovitost kupujete. To se děje jen velmi vzácně (ještě vzácněji vyjde tržní odhad vyšší), ale obvykle počítejte s cenou nižší až o 10 %.

Výjimkou ovšem nebývá ani rozdíl ve výši 20 %. Prvním důvodem podhodnoceného odhadu bývají vysoké ceny nemovitostí, které velmi často neodpovídají skutečné hodnotě.

Kromě toho se projevuje opatrnost bank, protože cena podle tržního odhadu by měla být taková, za kterou banka v případě nesplácení úvěru může nemovitost bezpečně prodat.

Tento rozdíl samozřejmě nejvíce poškodí právě klienta, který žádá o hypotéku. V takovém případě jim navíc ani nenahrává skutečnost, že nejčastěji jsou uzavírány úvěry na 80 % zástavní hodnoty, v lepším případě 90 %.

Praktický příklad

Pokud budeme kupovat byt za 4,5 milionu korun, ale jeho zástavní hodnota bude stanovena na 4 miliony, znamená to, že maximální výše úvěru bude činit 3,2 milionu místo 3,6 milionu (v případě 80% hypotéky).

To znamená, že klient v takovém případě potřebuje o 400 tisíc korun více, které musí mít našetřené, nebo je sehnat z jiných zdrojů.

Spolehlivá ochrana neexistuje, ale obecně lze doporučit mít finanční rezervu (tj. dopředu počítat s tím, že tržní odhad bude nižší než kupní cena a mít naspořeno více peněz).

Také se doporučuje zadat tržní odhad ještě před zaplacením rezervačního poplatku. Pokud zástavní hodnota nevyjde podle vašich představ, můžete vyzkoušet jinou banku a odhadce, ale dost možná půjde jen o vyhozené peníze.

Banku s nejvýhodnějšími podmínkami úvěru si vyberte ideálně prostřednictvím internetového srovnávače hypoték.

Diskuze

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Scroll to Top